いままで90件以上不動産取引にかかわってきて実際にあったお話を紹介 不動産取引には知識と経験は絶対に必要です。

トンチンカンな不動産屋にまかせるとトラブルばかり

法務局に登記されている登記簿上の面積と実測が違うことはよくあります。

不動産取引のやり方で公募取引と実測取引の2通りありトラブルが多いのは公募取引です。

公募取引とは登記簿に記載されている面積で取引することです。購入者は登記簿より土地面積が多ければ文句はいいませんが少なければ当然文句がでます。なぜ登記簿の面積と実測が違うのか？

理由はいろいろあります。

未熟な測量技術であった時代の登記

他人の土地まで計ってしまって登記してしまっていた。

田であったところを宅地造成し、田のわきにあった農道までとりこんでしまって登記もしてしまった。

この公募取引では契約書に土地面積が違っていても買い手、売り手は意義申し立てないと契約書に

1筆入っているので買い手は土地面積が少なければ泣き寝入りしないといけません。

市街化調整区域内の土地を開発許可をとる際にあった話

開発行為を行おうとするときには必ず隣接地、隣接している道路の所有者、道路が農道や水路の場合はその対面地の方と境界立会いを行いお互いに同意した後、境界確定協議書なるものを作成して許可権者に提出します。

境界のトラブルはこの立会いのときによく起こります。

状況は開発をおこなおうとする土地に隣接して農道があり農道をはさんで中学校がありました。

立会いは農道を管理している松山市管財課、学校は教育委員会学習施設課、その土地の土地

改良区、そして土地の所有者で立会いをおこないました。

境界を決めるには過去にあった立会いの資料や国が国土調査をするときに道路などにつけた基準点などをもとに境界を決めていきます。このときはちょうど昭和56年に愛媛県が中学校用地買収をしたときの資料と改良区が管理している農道の幅（セジュン帳に記載されている）を照らし合わせて決めましょうということになりました。

このときに過去の間違いが発覚

昭和56年に立会いした資料の農道の幅と今回照らしあわしたセジュン帳の農道の幅が違う

セジュン帳の幅は6合なのに対し過去の資料は5.5合で同意していた。（1合約18センチ）

愛媛県側は用地買収のときに地権者に0.5合分（農道）多く払っていたことになる

教育委員会側は5.5合の農道の幅でないと認めない、管財課も事実と相違があるものを

認めるわけにはいかないとここで土地の所有者に関係ない事で境界が決まらなくなったという

ばかな話。

土地を購入するときには売主に必ず境界確定してもらって引渡しを受けないと第3者が

原因で目的が達成できないことがあります。

昭和３６年に売買契約を交わした土地のこと

契約書自体便せんに地番と広さ何平米で土地売人と土地買受人とあり条文などついていないありさま。切図なども添付されていない状態でした。

土地、建物付で購入。その後増築などを繰り返し、平成１９年までなにごともなく平穏無事に過ごす。その平成１９年に土地建物を担保にお金を借りようとしてその土地を銀行マンが調査して敷地の中に大昔水路があったことが発覚。しかしその水路は昭和３６年のときはすでに存在していなかった。登記所の地図に現在ない水路があるためにこの土地を担保に融資するのを銀行が抵抗を示す。結局水路を財務局から払い下げを受けて自分の所有にしない限り融資ができないと融資を断られる。

地方自治体が敷地面積の最低限を定める条例で最低面積を定めている場合があります。定める前にその面積以下の土地は適用除外ですがそれ以降にその面積以下で区画された土地は建物は建築できません。第1種低層、第2種低層、第1種中高層、第2種中高層地域は要注意

宅建業の名義貸しは巧妙化されています。宅建業の免許や宅建士の資格もない人が不動産取引をして仲介手数料をもらう手口。不動産取引の代理媒介を行うには免許を受けた業者が契約書を作成し専任の取引士が重要事項の説明を行い書面を交付しなければなりません。まず宅建業者に業者の社員として自治体に登録をしてもらいます。その業者の名を借りて営業をして土地建物を斡旋し契約が決まればその物件の仲介手数料から7割から8割もらうようなことをしております。当然トラブルばかりです。しかし宅建業法自体免許権者である自治体もあまり詳しくなく苦情を言ってもあまり動いてくれません。（担当者があまり詳しくない　受験参考書を片手に苦情を聞いている自治体もありました。）警察に行っても同じでかつ被害届が3件以上ないと動いてくれません。宅建業保証協会も頼りになりません。苦情は聞いてくれますが力にはなってくれたためしがありません。